Oficio N° 530 de 2022

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 530 de 2022, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
22-02-2022
Materia
Tributación aplicable a encargo fiduciario en el ámbito de proyectos inmobiliarios.
Normas citadas
Código Tributario (DL 830), art. 28; Ley de la Renta (DL 824), art. 13; Ley de la Renta (DL 824), art. 14; Ley de la Renta (DL 824), art. 17; Ley de la Renta (DL 824), art. 69; Ley de la Renta (DL 824), art. 84
Criterio
Los aportes en dinero de partícipes en encargos fiduciarios para proyectos inmobiliarios no constituyen ingresos tributables para el gestor, sino que conforman pasivos a ser rendidos con posterioridad. Las devoluciones de capital aportado deben segregarse contablemente de las utilidades generadas, permitiendo que los partícipes tributen solo sobre la cantidad que exceda sus aportes originales.
RENTA – LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 13, ART. 14 LETRAS A), B) Y D), ART. 17 N° 7, ART. 69 Y ART. 84 – CÓDIGO TRIBUTARIO, ART. 28 – CÓDIGO DE COMERCIO, ART. 507 (ORD. N° 530 DE 22.02.2022). Tributación aplicable a encargo fiduciario en el ámbito de proyectos inmobiliarios. Se ha consultado a este Servicio una serie de aspectos tributarios relacionados con un encargo fiduciario en el ámbito de proyectos inmobiliarios. I ANTECEDENTES De acuerdo con su presentación, una empresa del rubro inmobiliario, dedicada al desarrollo y posterior venta de proyectos de edificios residenciales de departamentos, tiene como modelo la constitución de una sociedad inmobiliaria por cada proyecto. Para llevar a cabo la inversión del negocio propiamente tal en ciertos proyectos invita a personas a participar como inversionistas. Para ello, los inversionistas realizan un aporte en dinero, en unidades de fomento, a cambio de una participación determinada en los resultados del proyecto inmobiliario. En general se trata de colaboradores, ejecutivos, directores o asesores de la empresa, los que invierten en su mayoría directamente como personas naturales y en menor medida a través de sociedades comerciales o de inversión. Para formalizar la operación se celebra un contrato de “asociación o de cuentas en participación” entre la sociedad inmobiliaria y cada uno de los inversionistas, donde la sociedad inmobiliaria asume como gestor y los inversionistas como partícipes inactivos. En su mayoría, los inversionistas o partícipes no tienen la calidad de comerciantes, de acuerdo lo indica el Código de Comercio en sus artículos 507 y siguientes, y en general se trata de personas naturales que no han iniciado actividades como empresarios individuales. En lo pertinente, el contrato establece que, respecto del porcentaje de participación del partícipe, “las ganancias y pérdidas que se deriven de la explotación del negocio materia del presente contrato se distribuirán entre las partes de acuerdo con los porcentajes que se indican (…)”. Asimismo, que “se podrán efectuar y pagar anticipos parciales de utilidades o ganancias, a partir de la fecha en que estas se comiencen a producir”. Agrega que, en la práctica, la empresa restituye, en primer lugar, el capital aportado para luego pagar a los partícipes las utilidades una vez que estas se van generando con la venta de los departamentos, estacionamientos, bodegas o locales comerciales que considere el proyecto inmobiliario respectivo, lo que puede suceder en años distintos. Esta modalidad de pago se debe a que no existe claridad respecto del monto de las utilidades que genere el proyecto, considerando que en estos casos existen gastos relacionados con post venta que pueden durar años, por lo que primero se devuelve el capital para luego, año a año, ir pagando utilidades a medida que estas se van generando. En otras palabras, si se llega a considerar que solo se puede efectuar las devoluciones del capital aportado una vez distribuida toda la utilidad del proyecto podría suceder que los partícipes terminen tributando por dichas devoluciones de capital y que años después deban rectificar sus declaraciones de impuesto, atendido el hecho que finalmente el proyecto no generó la utilidad esperada. Tras indicar la forma en que tributarían el gestor y los partícipes supuesto que la operación produce consecuencias análogas a un contrato de asociación o cuentas en participación, solicita ratificar o aclarar los siguientes criterios: 1) Sin perjuicio que formalmente se denomine al contrato suscrito entre las partes como un “contrato de asociación o de cuentas en participación”, en los hechos, se trata de un encargo fiduciario innominado. 2) Los aportes en dinero de los partícipes recibidos por el gestor no constituyen ingresos tributables ni hechos gravados con IVA. Asimismo, que tales aportes no constituyen una operación de préstamo gravada con el Impuesto de Timbres y Estampillas. 2 3) Dado que los porcentajes de participación e

Artículos citados

Descargar PDF

Saltar al contenido principal

Jurisprudencia tributaria chilena · Actualizada a diario

Jurisprudencia tributaria chilena, en un solo lugar.

Encuentra fallos de tribunales, criterios del SII y leyes tributarias desde un mismo sitio. Busca por texto y filtra cada fuente para llegar antes al documento que necesitas.

Empezar a buscar
Recibe las sentencias del TTA cada día · newsletter cada mañana con los nuevos fallos tributarios

Jurisprudencia TTA — Tribunales Tributarios y Aduaneros

Busca, analiza y chatea con todos los fallos de los Tribunales Tributarios y Aduaneros de Chile.

Por observación SII
Búsqueda con IA