Oficio N° 0555 de 2025

Vigente

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Documento
Oficio N° 0555 de 2025, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
20-03-2025
Materia
Determinación de la base imponible afecta a IVA de arriendo con opción de compra de un inmueble
Normas citadas
Ley del IVA (DL 825), art. 12; Ley del IVA (DL 825), art. 16; Ley del IVA (DL 825), art. 17; Ley del IVA (DL 825), art. 8
Criterio
Para contratos de arriendo con opción de compra de inmuebles celebrados antes del 1 de enero de 2016, la base imponible del IVA se determina según si el inmueble es amoblado (art. 8 letra g, rebajando 11% del avalúo fiscal) o no amoblado (art. 8 letra l, deduciendo utilidad/interés y proporción del valor de adquisición del terreno). La empresa de leasing aplica correctamente esta metodología solo en el caso de inmuebles amoblados.
VENTAS Y SERVICIOS – LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 8 LETRA G Y LETRA L, ART. 12 LETRA E N° 11, ART. 16 LETRA I, ART. 17 – LEY N° 20.780 – LEY N° 20.899 – CIRCULAR N° 13 DE 2016 (ORD. N° 555, DE 20.03.2025) Determinación de la base imponible afecta a IVA de arriendo con opción de compra de un inmueble. De acuerdo con su presentación, en mayo de 2011 suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra respecto del cual la empresa de leasing (arrendadora) sostiene que el IVA a pagar debe calcularse sobre la base del menor valor entre el monto neto de la cuota facturado y el avalúo fiscal del bien. Luego de transcribir dos ejemplos enviados por la empresa de leasing sobre la forma en que determina la base imponible del IVA, en lo fundamental, consulta cómo se aplica el artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS) al caso concreto de los contratos de arrendamiento con opción de compra. Al respecto se informa que, tras las modificaciones introducidas por las Leyes Ley N° 20.780 y N° 20.899 a la letra l) del artículo 8° de la LIVS, se gravan con IVA los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizados por un vendedor. De acuerdo con la letra i) del artículo 16 de la LIVS, la base imponible de estos contratos está constituida por el valor de cada cuota, debiendo rebajarse la parte que corresponda a la utilidad o interés comprendido en la operación. Además, de conformidad con el inciso segundo del artículo 17, también se podrá deducir del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Finalmente, la Ley N° 20.899 incorporó en el N° 11 de la letra E del artículo 12 de la LIVS una exención de IVA que beneficia a estos contratos, siempre que en la adquisición de los bienes objeto del contrato que haya precedido inmediatamente al contrato de arriendo, no se haya recargado IVA, por tratarse de una venta exenta o no afecta. Sin perjuicio de lo anterior, las Leyes N° 20.780 y N° 20.899 incorporaron normas transitorias que excluyen de las modificaciones a las cuotas de los contratos de arriendo con opción de compra celebrados con anterioridad al 1° de enero de 2016 y a la transferencia del inmueble respectivo. En virtud de lo anterior, y según se establece en el artículo sexto transitorio de la Ley N° 20.780, modificado por la Ley N° 20.899, los cambios introducidos a la LIVS por el artículo 2° de la Ley N° 20.780 no son aplicables a los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles, celebrados con anterioridad al 1° de enero de 2016, mediante escritura pública o instrumento privado protocolizado, motivo por el cual tanto las cuotas de arrendamiento como la transferencia de dichos bienes, mantienen su tributación vigente al momento de su suscripción. En consecuencia, en caso que el contrato de arriendo con opción de compra del inmueble haya sido celebrado con anterioridad al 1° de enero de 2016, para determinar la base imponible afecta a IVA se debe distinguir si dicho contrato se celebró respecto de un inmueble: a) Amoblado, en cuyo caso se encontraría gravado con IVA conforme a la letra g) del artículo 8° de la LIVS, correspondiendo aplicar el inciso primero del artículo 17 de la LIVS, deduciendo de la renta de arrendamiento (la cuota) la proporción que corresponda del 11% anual del avalúo fiscal del inmueble. b) No amoblado, en cuyo caso se sujeta a la letra l) del artículo 8° de la LIVS y el IVA debe aplicarse a cada cuota, deducido la parte que corresponda a la utilidad o interés comprendido en la operación y la proporción que corresponda al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa e

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