Oficio N° 1530 de 2020

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 1530 de 2020, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
07-08-2020
Materia
Tratamiento tributario de la cesión a título oneroso de contratos de promesa de compraventa sobre inmuebles.
Normas citadas
Código Civil, art. 1554; Ley de la Renta (DL 824), art. 17; Ley de la Renta (DL 824), art. 2; Ley de la Renta (DL 824), art. 20; Ley de la Renta (DL 824), art. 29; Ley de la Renta (DL 824), art. 30; Ley de la Renta (DL 824), art. 33; Ley del IVA (DL 825), art. 2; Ley del IVA (DL 825), art. 8
Criterio
La utilidad generada por la cesión onerosa de contratos de promesa de compraventa se clasifica en el artículo 20 N°5 de la LIR como renta afecta a tributación con IDPC. La cesión del contrato de promesa no está gravada con IVA, ya que recae sobre un bien incorporal y no constituye un hecho gravado bajo la LIVS.
VENTAS Y SERVICIOS – ART. 2 N°s 2 Y 3 Y ART. 23 N° 3 – D.S. N° 55, DE 1977, ART. 4 – RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 2 N° 2 Y 20 N° 5 – CÓDIGO CIVIL, ART. 1554 (ORD. N° 1530 DE 07.08.2020). Tratamiento tributario de la cesión a título oneroso de contratos de promesa de compraventa sobre inmuebles. Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre el tratamiento tributario de la cesión a título oneroso de contratos de promesa de compraventa sobre inmuebles, con respecto al Impuesto de Primera Categoría (IDPC) y al Impuesto al Valor Agregado (IVA). I ANTECEDENTES De acuerdo con su presentación, una empresa inmobiliaria (la sociedad) de propiedad de un fondo de inversión privado y dedicada a la explotación de bienes raíces está evaluando implementar el modelo de negocios que se describe a continuación. La sociedad se dedicaría a la búsqueda de bienes raíces cuyos propietarios estén interesados en venderlos, celebrando un contrato de promesa de compraventa con el propietario del inmueble conforme al artículo 1554 del Código Civil. Dicho contrato establecería que la sociedad puede adquirir el inmueble para sí, o para la persona que ésta designe, pagando en el acto, como anticipo, una parte o la totalidad del precio del precio de la compraventa prometida. Además, en dicho contrato se estipularía expresamente la facultad de cederlo a un tercero. En una segunda etapa, la sociedad buscaría terceros interesados en la compra del inmueble y, previa cesión del contrato de promesa de compraventa suscrito entre la sociedad y el propietario, se celebraría el contrato de compraventa definitivo entre el propietario del inmueble y el tercero, generándose una utilidad en la cesión de dicho contrato. La sociedad se dedicaría de forma habitual a la cesión de los contratos de promesa de compraventa indicados con el fin de generar una rentabilidad. No obstante, la sociedad eventualmente podría adquirir para sí un bien inmueble, con la intención de revenderlo y obtener un mayor valor por la diferencia entre el precio de compra y de venta. Conforme lo expuesto, solicita confirmar el tratamiento tributario que se señala a continuación: 1) Desde la perspectiva de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR), la utilidad generada en la cesión del contrato de promesa de compraventa se clasifica en el N° 5 del artículo 20 de la LIR, constituyendo la base imponible el mayor valor generado por la diferencia entre el precio de compraventa pagado como anticipo al suscribir el contrato de promesa y el precio de cesión de dicho contrato. Por ejemplo, la sociedad celebra un contrato de promesa de compraventa de un inmueble y paga como anticipo del precio de compraventa la suma de $ 100. Posteriormente, la sociedad cede dicho contrato a un tercero, pagando como precio de la cesión la suma de $ 150. Producto de lo anterior se genera para la sociedad una renta de $50 afecta a tributación. 2) En lo que concierne al IVA, la celebración del contrato de promesa de compraventa y la posterior cesión de dicho contrato no están comprendidos en los hechos gravados de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS). 3) Si la Sociedad adquiere la propiedad del inmueble que ha prometido comprar y posteriormente lo vende, calificaría como vendedor habitual, de acuerdo al N° 3 del artículo 2° de la LIVS. II ANÁLISIS Sin perjuicio que no se acompañó el contrato de promesa de compraventa señalado en la presentación, este Servicio entiende que lo cedido es el contrato de promesa mismo, esto es, la cesión de la relación jurídica completa que emana del contrato de promesa. Al respecto, a partir de lo dispuesto en el artículo 1554 del Código Civil1 y la doctrina, se desprende que la promesa es un contrato principal, el cual subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención y 1 Dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato p

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