Oficio N° 2207 de 2021

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 2207 de 2021, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
25-08-2021
Materia
Se solicita confirmar que a la estructura alternativa de financiamiento que se describe, no le resulta aplicable la Norma General Antielusión por no configurar abuso o simulación en los términos de los artículos 4 bis, 4 ter y 4 quáter del Código Tri
Normas citadas
Código Tributario (DL 830), art. 4 bis; Código Tributario (DL 830), art. 4 quáter; Código Tributario (DL 830), art. 4 ter
Criterio
Se solicita confirmación de que la estructura alternativa de financiamiento descrita no es aplicable a la Norma General Antielusión por no configurar abuso o simulación. El análisis se concentra en determinar si la operación cumple con los requisitos de las disposiciones antielusivas del Código Tributario.
CÓDIGO TRIBUTARIO – NUEVO TEXTO- ART. 26 BIS – (ORD. Nº 2207, DE 25.08.2021) Se ha recibido en esta Dirección Nacional una presentación, mediante la cual el consultante solicita confirmar que no resulta aplicable la Norma General Antielusión a la estructura que se describe por no configurar abuso o simulación en los términos de los artículos 4 bis, 4 ter y 4 quáter del Código Tributario. I. ANTECEDENTES El consultante señala que la estructura que describe se ha elaborado con el objetivo específico de obtener una fuente alternativa de financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios cuya construcción aún no se inicia ("venta en blanco") o bien se encuentra en una etapa muy inicial ("venta en verde"), mediante el ofrecimiento a inversionistas tempranos de condiciones de entrada al negocio más atractivas que aquellas que se ofrecerían a inversionistas que ingresan más tarde, cuando ya el nivel de riesgo e incertidumbre del negocio es más bajo. La estructura específica respecto de la cual consulta es la siguiente: - i) Se constituiría un fondo de inversión ("Fondo") conforme las normas de la Ley N° 20.712 sobre Administración de Fondos de Terceros y Carteras Individuales ("LUF"). Los Inversionistas suscribirían cuotas del Fondo, aportando a este los dineros para el desarrollo del proyecto inmobiliario ("Proyecto"). - ii) El Fondo constituiría una sociedad por acciones ("Inversiones SpA"), con un capital equivalente aproximadamente a un XX% de los recursos necesarios para el desarrollo del Proyecto. - iii) El ZZ% restante de los recursos necesarios para el Proyecto sería proporcionado por el Fondo a Inversiones SpA por medio de un préstamo ("Préstamo"), suscribiendo Inversiones SpA un pagaré y pagando el Impuesto de Timbres y Estampillas ("ITE") correspondiente. Así, el Fondo facilitaría la totalidad de los dineros a ser utilizados por Inversiones SpA, parte como capital y parte como préstamo. - iv) A continuación, Inversiones SpA suscribiría contratos de promesa de compraventa ("Promesas") con una inmobiliaria no relacionada ("Inmobiliaria"), pagando en ese momento la totalidad del precio de las compraventas prometidas, incluyendo el monto equivalente al Impuesto al Valor Agregado ("IVA") que afectaría en el futuro al contrato de compraventa prometido, ya que el objetivo de las partes es adelantar la totalidad de los montos que sean susceptibles de garantizarse mediante las pólizas de seguro o boletas bancarias emitidas en base a lo dispuesto en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. A cambio de esta forma de financiamiento temprano, Inmobiliaria ofrecería un precio para las promesas de compraventa considerando un descuento. - v) En forma paralela a la suscripción de las Promesas, Inmobiliaria e Inversiones SpA suscribirían contratos de opción de resciliación entre y a favor de cada una de ellas, en cuya virtud se otorgan el derecho, pero no la obligación, de obtener la resciliación de las Promesas (a) en forma parcial en el caso de Inmobiliaria para aquellas unidades que sean vendidas a terceros ("Opción de la Inmobiliaria"); y (b) en forma total, a Inversiones SpA, si ésta decide no seguir adelante con la inversión ("Opción de Inversiones SpA"). - vi) Como precio o prima de la Opción de la Inmobiliaria, ésta se obliga a pagar a Inversiones SpA una determinada cantidad, equivalente al costo financiero asociado a la recepción anticipada del precio pagado con ocasión de la firma de la Promesa. - vii) Simultáneamente, se suscribe un contrato de opción de venta ("Opción de Venta") que otorga a Inversiones SpA el derecho, pero no la obligación, de forzar a Inmobiliaria a recomprar aquellas unidades respecto de las cuales se haga efectiva la Promesa, en el mismo precio en que fueron originalmente adquiridas por Inversiones SpA. El consultante agrega que, al tratarse de una operación de financiamiento alternativo, el destino natural de las Promesas sería su resciliación, para lo cual se generan

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