Oficio N° 2309 de 2016

Vigente

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Documento
Oficio N° 2309 de 2016, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
19-08-2016
Materia
Situación frente al IVA de sociedad inmobiliaria que compra propiedades usadas, las repara y enajena.
Normas citadas
DL1687, art. 64; Ley del IVA (DL 825), art. 16; Ley del IVA (DL 825), art. 2; Ley del IVA (DL 825), art. 23; Ley20780, art. ; Ley20899, art.
Criterio
Desde el 1° de enero de 2016, todas las ventas de inmuebles corporales realizadas por vendedores habituales quedan afectas a IVA, excepto terrenos, debiendo cumplirse las obligaciones tributarias del D.L. N° 825 de 1974.
 VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 2, N°1 Y N°3, ART. 16, LETRA G) – CÓDIGO TRIBUTARIO, ART. 64 – LEY N° 20.780, DE 2014 – LEY N° 20.899, DE 2016 – CIRCULAR N° 42, DE 2015. (ORD. N° 2309, DE 19.08.2016) SITUACIÓN FRENTE AL IVA DE SOCIEDAD INMOBILIARIA QUE COMPRA PROPIEDADES USADAS, LAS REPARA Y ENAJENA. Se ha solicitado a esta Dirección Nacional, en representación de Inmobiliaria e Inversiones XXXXX, cuya actividad es la compra, venta, y arriendo de bienes inmuebles y de asesoría inmobiliaria, un pronunciamiento sobre la afectación con IVA de dicha actividad, en consideración a que la sociedad no era sujeto de IVA, de acuerdo a las disposiciones vigentes al año 2015. I.- ANTECEDENTES: De acuerdo a su presentación, la actividad del contribuyente consiste en comprar y/o adjudicar propiedades habitacionales usadas, que repara o mejora para posteriormente enajenarlas. El IVA soportado en las compras y servicios de las reparaciones y remodelaciones de las viviendas se asume como un mayor costo para la sociedad, dado que ésta no era sujeto de dicho impuesto. Considerando la Circular N° 42 de 2015, y con la finalidad de cumplir correctamente con la nueva legislación a contar del 01 de enero de 2016, consulta si podrá mantenerse como contribuyente exento de IVA por su actividad, en la medida que adquiera inmuebles usados y los repare, mejore o transforme para su posterior enajenación, ya sea dentro de un período de 12 meses o más y el crédito IVA por las compras de bienes y servicios seguirá siendo un mayor costo o deberá siempre aplicar IVA en la venta y tendrá derecho a utilizar el 100% del crédito fiscal por las compras de bienes y servicios en los arreglos, remodelaciones y construcciones que realiza, sea que la enajenación se realice dentro de los doce meses o no desde su adquisición. II.- ANÁLISIS: Sobre el particular, la Ley N° 20.780, de 2014, complementada por la Ley N° 20.899, de 2016 modificó, entre otros, el D.L. N° 825, de 1974, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, en especial los N° 1 y 3 del artículo 2°, incorporando como hecho gravado con IVA a las transferencias que hacen todos los vendedores habituales de inmuebles, sean éstos nuevos o usados, situación que no estaba considerada en la norma anterior, restringida sólo a aquellos inmuebles de propiedad de una empresa constructora, construidos totalmente por ella, o en parte por un tercero para ella. De esta forma, se modificaron los conceptos de “venta” y “vendedor”, establecidos en los N° 1 y 3, del artículo 2° del D.L. N° 825, de 1974, respectivamente. El N° 1 del artículo 2° de la ley define “venta” como: “toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta”. A su vez, el N° 3 del artículo 2° del D.L. N° 825 de 1974, define como “vendedor” a “cualquiera persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la ventas de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad. Para efectos de la venta de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año. Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o recibid

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