Oficio N° 2716/2020 SII (23-11-2020): Arrendador habitual en leasing habitacional | BuscadorTributario

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**VENTAS Y SERVICIOS –NUEVO TEXTO – LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 8, LETRA G) Y LETRA L) – ART. 17, ART. 55 – LEY N° 19.281, ART. 7.** (ORD. N° 2716, DE 23.11.2020) Consulta sobre el concepto de "arrendador habitual" en el leasing habitacional. Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la figura del "arrendador habitual" en el caso del leasing habitacional y, en su defecto, cómo se determina la habitualidad. I ANTECEDENTES De acuerdo con su presentación, se solicita determinar si existe la figura del "arrendador habitual" en el caso del leasing habitacional y, en dicho caso, cuál sería el criterio para establecer tal "habitualidad". En el caso que no exista la figura del "arrendador habitual", consulta cómo se determina la "habitualidad" en el caso del vendedor. II ANÁLISIS Dado que su presentación se refiere genéricamente al denominado "leasing habitacional", para los efectos del presente análisis es necesario considerar que, como este Servicio ha precisado1, debe distinguirse entre los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa y los contratos de arrendamiento con opción de compra. Los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa se rigen por la Ley N° 19.281, que establece normas sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, y tienen como rasgo distintivo el carácter imperativo en cuanto a la celebración de la compraventa, contrato cuya celebración no es opcional. Se distinguen en esta figura tres contratos distintos, a saber, un contrato de arrendamiento, una promesa de compraventa y, finalmente, una vez enterado el precio prometido, el contrato de compraventa por el cual la vivienda se traspasa al arrendatario promitente comprador. En la actualidad estos contratos no configuran un hecho especial gravado con IVA, por lo que, para determinar su afectación con dicho tributo se debe considerar por separado cada uno de los contratos que lo componen. De este modo, en el caso del arrendamiento, dicho contrato estará gravado sólo si el inmueble se encuentra amoblado con bienes suficientes para su uso como habitación, conforme lo dispuesto en la letra g) del artículo 8° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS). Por su parte, atendido que, como se expuso antes, las promesas de venta de bienes corporales inmuebles dejaron de ser un hecho gravado especial con IVA, no procede afectarlas con dicho impuesto. Los montos pagados por este concepto antes de celebrarse la compraventa prometida, pasan a tener la calidad de anticipos respecto de la compraventa del bien inmueble al cual acceden. Finalmente, teniendo presente que el sistema regulado por la Ley N° 19.281 tiene como propósito último la transferencia efectiva de un bien corporal inmueble, cuando ello ocurra, se estará en presencia del hecho gravado "venta", definido en lo pertinente en el N° 1°) del artículo 2° de la LIVS, como "toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de …, bienes corporales inmuebles construidos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta". 1 Oficios N° 222 y N° 223 de 2017. El artículo 17 de la LIVS establece que, en la venta de inmuebles, la base imponible del IVA está constituida por el precio estipulado en el contrato, debiendo deducirse de este precio el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, debidamente reajustado. Por su parte, el artículo 55 de la LIVS dispone que, tratándose de la venta de bienes inmuebles, la factura debe emitirse en la fecha de suscripción de la escritura de compraventa por el precio total, incluyendo las sumas pagadas previamente que se imputen al mismo a cualquier título. Sobre la aplicación de esta normativa a los contratos de arriendo con promesa de

Oficio N° 2716 de 2020

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