Oficio N° 3143 de 2019

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 3143 de 2019, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
30-12-2019
Materia
Tratamiento tributario de las inversiones en urbanización de predios que posteriormente son enajenados a desarrolladores inmobiliarios para la construcción de unidades habitacionales.
Normas citadas
Ley de la Renta (DL 824), art. 29; Ley de la Renta (DL 824), art. 30; Ley de la Renta (DL 824), art. 31; Ley de la Renta (DL 824), art. 32; Ley de la Renta (DL 824), art. 33
Criterio
Los gastos de urbanización en macrolotes se reconocen como costo de venta deducible del ingreso bruto en el ejercicio en que se enajena el macrolote urbanizado, siempre que sean asignados conforme a criterios técnicos razonables.
1 RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 30 Y ART. 31 (ORD. N° 3143 DE 30.12.2019). Tratamiento tributario de las inversiones en urbanización de predios que posteriormente son enajenados a desarrolladores inmobiliarios para la construcción de unidades habitacionales. Se ha recibido en esta Dirección Nacional, su presentación indicada en el antecedente mediante la cual consulta sobre el tratamiento tributario de las inversiones en urbanización de predios que posteriormente son enajenados a desarrolladores inmobiliarios para la construcción de unidades habitacionales. I. ANTECEDENTES. Señala que el modelo de negocio de un contribuyente de su jurisdicción, es generar la plusvalía de terrenos mediante el desarrollo de proyectos de urbanización y posteriormente enajenarlos a desarrolladores inmobiliarios para la construcción de unidades habitacionales. Para estos efectos, se considera como inversiones en urbanización el otorgar una adecuada accesibilidad con obras civiles como construcción de carreteras, redes de aguas, redes sanitarias, áreas verdes, ciclovías, alumbrado público, entre otras. Detalla a continuación, que el modelo de negocio consiste en:  Adquirir un paño de terreno agrícola no urbanizado y de alta superficie (1.516 has. en el caso de este Proyecto);  Obtener el cambio de uso de suelo de agrícola a comercial, apto para la venta a desarrolladores inmobiliarios, sobre la base del cumplimiento de la normativa y compromiso de realización de las inversiones en mitigaciones viales, ambientales y aguas lluvia requeridas por dicha norma;  Realizar las inversiones en urbanización interna (vialidades, servicios básicos, etc.) que permitan el desarrollo de proyectos de viviendas en el terreno; y Venta de macrolotes (con una superficie de entre 5 a 30 hás.) a desarrolladores inmobiliarios, para que edifiquen y vendan sus viviendas.  La utilidad financiera, se genera por el diferencial de precio que posee el activo agrícola no urbanizado comprado originalmente y la venta de macrolotes con destino residencial urbanizados posteriormente. Agrega a continuación que, una vez ejecutadas y concluidas las obras son recepcionadas por el Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU), el cual hace entrega a la Municipalidad, transformándose algunas, como calles, áreas verdes, ciclovías, entre otras, en bienes nacionales de uso público. Aclara sobre este particular, que las obras civiles (en su mayor parte terrenos) se traspasan a título gratuito a Bienes Nacionales o a la Municipalidad. Por lo mismo, no forman parte del macrolote que se destinará a la venta, para el desarrollo de proyectos habitacionales. Esta porción del terreno tiene como destino el uso público y no representa una mejora sobre el macrolote destinado a la venta, pero sí contribuye a su plusvalía y es necesario y obligatorio para obtener el producto final destinado a la venta, que es el macrolote urbanizado, apto para la construcción de viviendas en condominio. En relación con el financiamiento de las obras, señala que el actual modelo de negocios ha requerido de elevados niveles de inversión y como contraparte, elevados niveles de endeudamiento con el sistema financiero, particularmente con operaciones de leasing y lease back, las cuales han sido el sustento de los fondos con los que se han financiado las inversiones en urbanización necesarias para dar cumplimiento a las obligaciones legales asociadas al proyecto inmobiliario, ya que la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo N°2(Sic), establece la obligación de urbanizar cuando el objetivo es enajenar lotes para su desarrollo inmobiliario. Los contratos de leasing han sido refinanciados desde la fecha de suscripción, generándose simultáneamente una venta y compra de los terrenos, por operaciones de lease back, lo que genera un nuevo contrato y nuevas condiciones en el arrendamiento y como consecuencia, una nueva fecha de vencimiento. Estas operaciones son constantemente renovadas en el tiempo.

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