Oficio N° 533 de 2021

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 533 de 2021, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
22-02-2021
Materia
Forma de reconocer como gasto el precio pagado por la adquisición del derecho de constitución de usufructo y cesión de un contrato de arrendamiento sobre bienes raíces.
Normas citadas
Ley de la Renta (DL 824), art. 31
Criterio
El usufructo constituye un activo intangible no amortizable conforme a la LIR, siendo deducible solo al momento de su enajenación o cuando se acredite pérdida total de su valor económico, caso en el cual procede su castigo tributario.
RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 31 – CÓDIGO CIVIL, ART. 764, ART. 790 Y ART. 792 – OFICIO ORDINARIO N° 2151 DE 2013 (ORD. N° 533 DE 22.02.2021). Forma de reconocer como gasto el precio pagado por la adquisición del derecho de constitución de usufructo y cesión de un contrato de arrendamiento sobre bienes raíces. Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la posibilidad de aplicar modelo de amortización de usufructo que propone para reconocer como gasto el monto pagado por su constitución. I ANTECEDENTES De acuerdo con su presentación, una empresa actualmente obtiene la cesión de contratos de arrendamiento que tienen los dueños de terrenos con empresas de telecomunicaciones. Los contratos de arrendamiento son de largo plazo (10, 15, 20 años), donde las operadoras telefónicas instalan sus respectivos equipos de comunicación y el dueño del terreno (arrendador) percibe una renta mensual por dicho arriendo. Para realizar el negocio, la empresa precisa tener una serie de inmuebles sobre los cuales es esencial tener certeza jurídica de su posesión, a fin de no correr riesgos de su inversión. Con tal fin, posee diversos inmuebles a título de usufructo, por los cuales paga un precio respectivo al dueño del inmueble, derecho que le otorga mayor certeza jurídica en vez de firmar una cesión del contrato de arrendamiento existente. Para ello, se firma un contrato denominado “constitución de usufructo” de los referidos bienes raíces con sus dueños, por plazos que van entre los 30, 20 y 15 años, para lo cual ambas partes (dueño del inmueble y la empresa) fijan un precio correspondiente a todos los años que restan del contrato de arrendamiento inicial, incluso siempre la constitución de usufructo firmada es mayor a los años que restan del contrato de arrendamiento. En relación con el precio pactado y pagado en las constituciones de usufructo, la cláusula quinta de los referidos contratos señala el monto a pagar al dueño del inmueble. La cláusula octava de los contratos denominada “cesión consensual del contrato de arrendamiento” señala que el usufructuario es el sucesor legal del constituyente (dueño del inmueble), respecto del contrato de arrendamiento, es decir, pasa a ser el arrendador del inmueble, pagando hoy un monto para obtener el contrato de arrendamiento y percibir las rentas de arrendamiento mes a mes en el largo plazo. Agrega que, analizando la jurisprudencia administrativa relacionada con la amortización de activos intangibles (usufructos), encontró los Oficios N° 2151 de 2013 y N° 144 de 1994, donde básicamente se resuelve que no pueden amortizarse los activos intangibles. Agrega que los contratos de constitución de usufructos que la empresa firma con los dueños de los terrenos poseen el concepto de usufructo y cesión consensual del contrato de arrendamiento en un mismo documento legal, pero se fija un valor económico por ambos conceptos, ante lo cual, sabiendo que el objetivo principal del negocio son los contratos de arrendamiento a largo plazo, plantea la posibilidad de amortizar una parte de los respectivos contratos por la “cesión consensual del contrato de arrendamiento” y seguir el criterio indicado en el Oficio N° 1478 de 2004, en el sentido que precio pagado por el comprador “en la operación que describe en su presentación, incidirá en la generación de los ingresos de todos los ejercicios que dure el contrato de arrendamiento cuyos derechos se adquieren, de lo cual se desprende que el referido desembolso, atendido el principio general antes comentado – correspondencia entre ingresos y gastos – y además, lo determinado en pronunciamientos anteriores emitidos sobre la materia por este Servicio, deberá recuperarse en forma proporcional durante todo el período de vigencia del contrato de arriendo.” Agrega el oficio que la “parte no amortizada del citado desembolso, por aplicación del principio antes mencionado, adoptará la calidad de un gasto diferido, el cual, al término de cada ejercicio, debe

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