Oficio N° 995 de 2021

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 995 de 2021, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
20-04-2021
Materia
Base imponible de IVA en la venta de departamentos por una inmobiliaria.
Normas citadas
Ley del IVA (DL 825), art. 15; Ley del IVA (DL 825), art. 16; Ley del IVA (DL 825), art. 17; Ley del IVA (DL 825), art. 2
Criterio
El SII resolvió que la venta de departamentos construidos por una inmobiliaria sobre terreno propio se rige por el artículo 17 inciso segundo de la LIVS, siendo improcedente aplicar la base imponible especial de la letra g) del artículo 16, reservada a inmuebles construidos adquiridos sin soportar IVA.
VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 16, LETRA G), ART. 17. (ORD. N° 995, DE 20.04.2021) Base imponible de IVA en la venta de departamentos por una inmobiliaria. Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la base imponible de IVA aplicable en la venta de unidades de departamentos efectuada por una empresa de giro inmobiliario. I ANTECEDENTES De acuerdo con su presentación, AAA es una empresa de giro inmobiliario efectivo que desarrolla proyectos inmobiliarios de la siguiente forma: 1° Adquisición de un terreno, a valor de mercado, sin soportar IVA en esta adquisición (por tratarse de ventas no afectas a este impuesto). 2° En paralelo, se celebra un contrato de construcción a suma alzada con una empresa constructora, para efectos de la construcción de un edificio de departamentos en el terreno adquirido. El contrato se grava con IVA. 3° Por último, una vez que el proyecto se encuentra finalizado, se procede a vender los departamentos al público. Estas ventas se gravan con IVA. Consulta sobre el cálculo de la base imponible de las ventas afectas, haciendo presente que el valor comercial (o de mercado) del terreno aumenta considerablemente entre el momento de adquisición y el momento de la venta. Expresa que, del texto legal y de las instrucciones de este Servicio, se entiende que estas ventas quedan sujetas a la regla general de determinación de la base imponible para ventas de inmuebles del inciso segundo del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS), la que permite descontar del precio del contrato el valor de adquisición del terreno incluido en la operación (reajustado por IPC1). Sin embargo, entiende que algunas empresas del rubro, que desarrollan proyectos inmobiliarios bajo la misma modalidad antes expuesta, no aplican el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS a sus ventas, sino la letra g) del artículo 16 del mismo cuerpo legal. Al aplicar esta última norma, se rebaja de la base imponible el valor comercial del terreno que se encuentra incluido en la operación a la fecha de la venta2. Como se señaló, dado que el valor comercial del terreno aumenta considerablemente entre el momento de la adquisición y el momento de la venta, la rebaja de la base imponible es cuantiosa, estas empresas acceden a una rebaja mayor y, en consecuencia, se vuelven más competitivas y mejoran sus márgenes. Al respecto, solicita: 1) Confirmar que las ventas de unidades de departamentos, en los términos señalados quedan sujetas a la regla general de determinación de base imponible del inciso segundo del artículo 17 de la LIVS. 2) Señalar si la ley tributaria permite aplicar la letra g) del artículo 16 de la LIVS a este tipo de ventas de unidades de departamentos. 1 Debe reajustarse de acuerdo con el porcentaje de variación que experimente el índice de precios al consumidor en el periodo comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato 2 Según esta norma, se debe realizar un descuento en ambos componentes de la base imponible: precio de venta y precio de adquisición. Primero, el valor comercial del terreno a la fecha de la operación se descuenta del precio de venta; enseguida, una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta se descuenta del precio de adquisición. II ANÁLISIS Tras las modificaciones introducidas por las Leyes N° 20.780 y N° 21.889, a contar del 1° de enero del 2016, se aplica IVA a todas las ventas de inmuebles, sean éstos nuevos o usados, en la medida que sean efectuadas por un vendedor habitual, entendiendo por este último a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sean ellos de su propia construcción o adquiridos de terceros. El artículo 15 de la LIVS dispone que la base imponible en las ventas y los servicios gravados con I

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