Oficio N° 1774 de 2015

Vigente

En breve

Documento
Oficio N° 1774 de 2015, Servicio de Impuestos Internos (SII)
Fecha
08-07-2015
Materia
Rebaja del 11% del avaluó en base imponible del arrendamiento de inmuebles.
Normas citadas
Ley del IVA (DL 825), art. 15; Ley del IVA (DL 825), art. 17; Ley del IVA (DL 825), art. 33; Ley del IVA (DL 825), art. 9; Ley de Impuesto Territorial, art. 10; Ley de Impuesto Territorial, art. 12; Ley de Impuesto Territorial, art. 19
Criterio
Para centros comerciales emplazados en múltiples predios, la rebaja del 11% del avalúo fiscal se determina calculando un avalúo fiscal parcial por metro cuadrado construido (suma de avalúos de todos los roles dividido por metros cuadrados totales), multiplicando este valor por los metros cuadrados del local arrendado. La base imponible del IVA considera el avalúo fiscal vigente en la fecha de pago estipulada en el contrato de arrendamiento.
 VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 17° – LEY N° 17.235, ART. 10°, ART. 12°. (ORD. N° 1774, DE 08.07.2015) REBAJA DEL 11% DEL AVALUÓ EN BASE IMPONIBLE DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES. Se ha solicitado a esta Dirección Nacional pronunciarse sobre la rebaja del 11% del avaluó en base imponible del arrendamiento de inmuebles. I.- ANTECEDENTES: XXX, cuya matriz es TTTT, está formado por un conjunto de sociedades, la mayoría de las cuales construyen, explotan y administran centros comerciales, siendo propio del giro de éstas prestar el servicio de arriendo de inmuebles. El consultante hace presente que parte de los centros comerciales que opera el XXX se encuentran emplazados en dos o más predios, en una misma o en distintas comunas, cada uno con su propio rol de avalúo fiscal. En la determinación de la base imponible del impuesto en el arriendo de inmuebles gravados con IVA, el artículo 17° inciso 1 del D.L. 825, de 1974, establece que puede deducirse de la renta de arrendamiento, en los casos y con los requisitos señalados en dicha norma, un 11% anual del avalúo fiscal del inmueble, o la proporción correspondiente si el arrendamiento es parcial o por períodos distintos de un año. Hace mención también al Oficio N° 1.716 del año 2010, el cual se refiere a la aplicación de la rebaja señalada en el caso de centros comerciales, señalando que para determinar el monto del avalúo fiscal a rebajar respecto de los arriendos afectos a IVA, “...la aplicación del beneficio en comento procede mediante la determinación de un avalúo parcial del inmueble propiamente tal, esto es, del local comercial arrendado…”. Esta interpretación se refiere a centros comerciales emplazados sobre un predio (un rol). Luego, considerando que no existen pronunciamientos en relación con centros comerciales emplazados en más de un predio, proponen determinar la forma en que se podría calcular el valor del avalúo fiscal de los locales comerciales situados en estos centros comerciales, para lo cual, tomando como base la fórmula señalada en dicho oficio, exponen una alternativa de aplicación de la Rebaja de 11% de Avalúo Fiscal. Dicha alternativa consiste en determinar el avalúo fiscal del local comercial considerando: i) los avalúos fiscales de todos los predios (roles) en que se emplaza el Centro Comercial que son de propiedad de la empresa arrendadora ii) la totalidad de las construcciones que forman el centro comercial, y iii) la superficie del local arrendado. Bajo esta alternativa, en primer lugar, se calcula el avaluó fiscal por metro cuadrado construido del centro comercial, para lo cual se suman los avalúos fiscales de los distintos roles sobre los cuales se emplaza el centro comercial, dividiéndolos por los metros cuadrados del mismo, incluidos los espacios comunes. En segundo lugar, se determina el avalúo fiscal parcial de cada local comercial, el que resulta de multiplicar los metros cuadrados de cada local por el avalúo previamente determinado por metro cuadrado. Por último, sobre el avalúo parcial de cada local, se aplica el 11%, obteniéndose el monto a rebajar de la renta de arrendamiento y determinándose la base imponible del IVA. Se presenta el siguiente ejemplo: M2 local Rol 1 30 Renta anual 7.000.000 Rol 1 Superficie(m2) Avalúo($) Terreno: 10.000 30.450.000 Construcción 95.700 95.800.000.000 Total 105.700 95.830.450.000 Rol 2 Superficie(m2) Avalúo($) Terreno: 20.000.000 61.509.000 Construcción 191.400 193.516.000.000 Total 20.191.400 193.577.509.000 Rol 3 Superficie (m2) Avalúo ($) Terreno: 7.500 23.294.250 Construcción 71.775 73.287.000.000 Total 79.275 73.310.294.250 Avalúo parcial local= 362.718.253.250 x 30 --------------------- 358.875 Avalúo parcial local = 30.321.275 Deducción (11%) = 3.335.340 Renta de arrendamiento = 7.000.000 Rebaja 11% avalúo = -3.335.340 Base imponible = 3.664.660 Señala que con el mecanismo indicado se obt

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